疫情后的变与不变（下篇）：房地产政策回顾与投资展望

时间：2024-04-29 04:15:23    点击量：

从2017年末至2019年末，我国房地产宏观政策经历了踩刹车“控制宏观杠杆率”、“坚决遏制房价上涨”，到降速稳定“房住不炒”、“因城施策”的过程，实现了降风险、稳房价、稳预期的政策效果。2020年，“房住不炒”定力仍存，疫情同样未改变我国房地产政策的长期基调。

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房地产调控政策回顾

2020年上半年，面对疫情拖累经济陷入负增长，房地产政策以稳为主，注重房地产行业托底经济的作用，政策上着力纾困而非强刺激；下半年政策转向防风险，房地产企业融资环境全面收紧，“三道红线”标准更前所未有地将调控政策深入到微观层面“因企施策”。

（1）2020年房地产调控政策特点

上半年稳行业托底经济

房地产行业作为国内经济的脆弱环节，上下游产业链最长、蕴藏风险最大，是疫情发生后政策重点纾困领域。一季度疫情集中爆发期间，从“稳就业”、“稳金融”和“防风险”的宏观导向出发，多地集中出台了针对房地产企业的紧急维稳措施，以尽力缓释房企因短期现金流压力而造成的经营风险。这些紧急维稳政策主要集中在税收、出让金缴纳期限和方式放宽，交地、动工和竣工酌情延期等，以缓解房企现金流压力的临时性支持措施为主。

房地产需求支持政策方面，除房贷利率跟随锚定的LPR利率下降外，“因城施策”原则下，各地也颁布相应的“救市”举措。但总体来看，各地政策以稳定刚需购房、吸引人才购房为主，凡是涉及“限购放松、限售解禁”等触及关键底线的政策均在颁布后随即被要求撤回，表现出“一日游”的特征，显示出中央强力的“房住不炒”预期管理态度。

下半年重点转向防风险

事实上，上半年在疫情中后期，以深圳为代表的热点城市房价过快上涨、资金违规流入房地产现象已引发监管关注，而三季度开始，房地产调控基调明显趋严。先是中央层面连续强调“房住不炒”、“不将房地产作为短期刺激经济手段”，彻底打消政策转暖预期。包括：7月24日，政治局常委韩正主持房地产工作座谈会上强调，“高度重视当前房地产市场出现的新情况新问题，时刻绷紧房地产调控这根弦”；7月30日，中央政治局会议再提“房住不炒”；8月，银保监会主席郭树清撰文指出，房地产泡沫已成为威胁我国金融安全最大的“灰犀牛”，随后20日的房地产企业座谈会上，“三道红线”正式提出。随后各地政府在中央定调后对房地产市场的扶持态度转向，部分热点城市调控政策升级。杭州和东莞率先收紧调控，沈阳、宁波、成都等十余个楼市表现较好的城市也相继出台调控，调控手段涵盖四限和增加税费。

（2）2020房地产融资政策

房地产企业融资环境呈现一季度松、二三季度紧的状况，但传统融资未见实质性放松。三季度“三道红线”标准的落地，更是前所未有将房地产融资管控深入到微观企业层面。

一季度为应对疫情，国家出台一系列稳增长的措施，尤其是金融信贷领域较为宽松的政策，使得房地产企业的融资环境也略有改善，主要房企融资成本明显降低，房企也抓紧融资窗口期，境内地产债和境外美元债同步放量。

二季度疫情带来的潜在流动性风险解除后，监管开始重视房地产挤占宽松信贷资金的负面现象，多渠道、结构性收紧房地产融资。4月22日，银保监会首席风控官肖远企表示，银保监会要求银行一定要监控资金流向，确保资金运用在申请贷款时的标的上，对于违规将贷款流入到房地产市场的行为要坚决予以纠正。7月24日的房地产工作座谈会、7月30日的政治局会议，均强调“防止资金违规流入房地产市场”。

事实上，2020年房地产传统融资渠道并未见实质性放松，房地产融资收紧的大趋势也未改变。表现在：银行房地产信贷增速延续下行趋势、2013年以来首次降至低于全部信贷增速水平（图6-27）；债券募集资金用途未见放松，4月后地产债融资趋于回落（图6-28）；5月资金信托新规征求意见稿出炉，严格限制非标资产投资比例，投向房地产的信托资金持续收缩（图6-29）。

而三季度“三道红线”的出炉，标志房地产融资监管进一步深入到微观“因企施策”，对房地产行业融资将产生深远影响。2020年8月20日，住房城乡建设部、中国人民银行召开重点房地产企业座谈会，形成了重点房企资金监测和融资管理规则，被称为“三道红线”。其根据对三个财务指标的触线情况，将房企分为“红、橙、黄、绿”四档，并对每档房企有息债务增长做出不同程度的限制。“三道红线”落实到对微观企业的管控，有利于针对性拆解当前房地产行业负债高杠杆、整体有息负债压力巨大而可能引导系统性金融风险，对个别超大型“高杠杠率”房企发出明确的约束负债的信号。

“三道红线”标准是房地产调控长效机制的重要组成部分，配合此前在银行信贷、信托、债券多渠道融资的严格规定，房地产融资收紧的趋势可谓前所未有，房地产去金融化趋势明显。但房地产去金融化的最终目标并非打压房地产行业，而是通过控制和逐步化解房地产潜在风险因素，严厉打击各类违规绕道“输血”房地产的行为，从而促进房地产市场持续平稳健康发展。

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2021年房地产投资建议

（1）方式选择：房地产股权基金是未来投资趋势

房地产投资的长期逻辑已逆转，原因包括：中国城镇化速度接近顶峰，长期“人口红利”释放后住房刚性需求面临下降拐点；房地产行业定位从国民经济支柱型产业转向普通产业，国内房地产市场从增量时代逐步迈入存量时代；“房住不炒”原则下，政策更注重房地产保障民生居住的消费属性，房价过快上涨成红线；房地产去金融化成长期调控趋势，房地产融资从宏观调控深入到微观企业，促进房地产健康稳定发展长效机制逐步完善。

预计2021年房地产调控方向不变，全国房价整体涨幅仍将呈缓慢下行趋势，“因城施策”框架下各城市房价涨幅差异相较2020年或将有所收窄。2020年部分房价高速上涨的热点城市涨幅将放缓，如深圳、东莞等，而对于房价同比回落的中部地区城市，在经济企稳与居民收入改善后或将有小幅修复，如郑州等。

“房住不炒”定位下，房价整体涨幅持续回落、地区之间产生分化，使得房地产投资的难度加大，实物投资流动性风险上升，促进投资者逐步从实物投资转向金融产品投资。投资者通过房地产基金投向专业的管理公司或管理团队，有利于获得获得相对稳定的投资收益，同时降低不必要的风险。

私募基金方面，未来我国的房地产私募基金将以股权投资为主。房地产私募股权基金可使普通投资者以较低门槛参与地产项目投资，获取对优质住宅、商办项目和其他有增值潜力的投资机会。同时，私募股权投资符合国家发展直接融资的政策导向，势必将成为房地产投融资领域的重要工具之一。

公募基金方面，关注国内房地产信托投资基金REITs的试点进展。房地产REITs在海外市场是投资者配置不同类型物业，以获得租金和土地增值收益的成熟工具，而国内房地产公募REITs也渐行渐近。2020年4月30日，证监会、发改委联合发布《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点相关工作的通知》，标志着国内公募REITs拉开序幕；2020年6月1日，国务院印发《海南自由贸易港建设总体方案》，自贸港政策提出支持发展房地产投资信托基金(REITs)。预计国内房地产公募REITs将以公募基金+ABS的形式加速推行试点，首批将主要聚焦于国家重大战略实施方向，如长租公寓、仓储物流、符合区域产业方向的商业物业等领域。作为一种收益稳定、流动性强、风险适中的投资品种，该类产品值得投资者关注。

（2）区域选择：关注五大城市群重点城市

我国的城镇化率已超过60%，未来“十四五”期间城镇化率将进一步提升，但增速越过拐点继续回落。当前我国城市群发展战略已从以发展中小城市群为核心，转向以发展特大型都市圈、城市群为重心。全国范围内，京津冀、长三角、粤港澳、长江中下游、成渝城市群是未来具长期投资价值的五大核心城市群，其中又以长三角、粤港澳增长潜力更大。相比日美发达国家，我国大都市群、大都市圈仍具有较大发展空间，预计“十四五”期间，政策将推动以五大城市群、都市圈为主导的新型城市化，加快实施以中心城市，特别是五百万以上城区人口大城市为带动的都市圈和城市群发展战略。

具体城市选择方面，重点关注以下要素：处于都市圈和交通节点；属于行政中心城市；城市GDP、金融资产、人口等关键变量呈增长态势。建议以具有人口持续流入的一线城市及核心二线城市为主，这些重点城市具备人口集中、资源集聚优势，有望受益于新型城镇化带来新一轮的需求。

（3）项目选择：以项目方为成熟的龙头房企为主

“三道红线”标准将深刻影响房企竞争格局。一方面，使得不同房企信用风险持续分化。尤其对于那些三条均超标被划分至红档的高杠杆房企，在政策收紧的预期下融资难度加大，信用风险上升。同时，有限的信贷资源向财务稳健的龙头房企倾斜，销售降速、去化不佳的中小房企信用风险也会加大。另一方面，融资收紧约束房企高杠杆拿地，不同房企投资力度与拿地能力分化。财务相对稳健的绿档、黄档企业，可在行业整体拿地放缓背景下逆势补仓，未来发展优势也将更为明显。

融资端“因企施策”大趋势下，房企表现分化加剧，“三道红线”为标准的财务稳健程度，和当前土地储备质地是衡量房企竞争优势的关键两项因素。预计2021年财务稳健、土地储备扎实的龙头房企在销售、拿地、融资上的优势更为明显。投资者在选择私募房地产基金产品时，建议交易对手以财务、土储两类指标均优的龙头房企为主，该类房企往往也具有丰富的开发和管理经验，因流动性问题引发风险的概率较低。